美国、德国和英国是跨区域投资者的传统目标市场，分别占全球跨区域交易总量的25%、19%和15%。但随着新兴目标市场的出现，英国和德国的跨境投资比率大幅下滑。日本（11%）和法国（9%）已迎头赶上，全球基金在这两个市场中十分活跃。上述五大市场占全球跨区域交易总量的80%。中国、波兰和俄罗斯这三个新兴市场也吸引了很多注意力。

仲量联行亚洲资本市场总监 Stuart Crow

我们看到的情况是，积极投资者的来源正在发生变化，他们较少依赖债务融资手段，如德国核心基金等，对该地区高质量的房地产更感兴趣。2007年，虽然澳大利亚的各个上市房地产信托基金（LPT）是该地区的主要购买力量，但本国证券市场的繁荣使得很多LPT很难增加他们的境外购买量。与此相反，日本投资者正将目光重新投向海外，特别是中国、印度和越南这些发展速度较快的市场。”

总的来说，亚洲房地产市场的前景较为乐观，全球资本配置的天平继续偏向这一地区。2008年下半年，投资者的信心和交易量均可能出现反弹。”

伟业顾问控股公司副总经理张剑：

目前的情况下，房地产企业需要在以下几个方面改变：

第一，要更加关注市场，制定清晰的企业发展战略。现在房地产企业面临的是一个正在发生改变的市场环境。以前，房地产企业按照老路子发展，只要在一个城市有政府资源、有关系，就敢拿块地做开发，可以不关注未来的市场，项目一样卖的很好。现在，这种做法已经无法和市场环境相适应，不研究一个城市的市场容纳力、不研究当地的消费习惯和消费者的特点，不在此基础上制定企业的发展战略就意味着死亡。

第二，从土地为王变为现金流为王。对于房地产企业而言，土地是生命线，所以去年房地产企业疯狂拿地，因为都明白“巧妇难为无米之炊”的道理。但目前要认识到：以前单纯追求规模和土地储备的时代已经过去，房地产企业不能再冒进，要适量储备土地，要打开多元化的融资渠道，还需控制整个企业的现金流，房地产业已经进入现金流为王的时代。伟业顾问目前就在为房地产企业提供融资和财务顾问方面的服务。

第三，今年是做精品的时候了。在目前的新格局下，产品品质应回归。前两年许多房地产企业为了提高资金周转速度，对项目细节的追求有限，大都没有用心做精品。而在现在市场不明朗的情况下，要耐得住寂寞，要拿出高品质的产品来，才能立于不败之地。

世邦魏理仕环球研究部董事覃晓梅

对外资的限制政策为外资进入房地产业设置了不少障碍，但是一些交易仍在继续。外资直接无法按进入房地产业，但可以通过其他渠道间接进入，如有的跨国集团在中国有不少投资，房地产业只是作为一个分支，此时，外资就可以通过其他行业把钱转投到房地产业。还有一些商业物业，如写字楼、大型商业项目，其开发商本身就不是国内的，而是合资公司，这样的公司可以在香港和国外进行股权的交易。

北京提供的土地在2008年以前是明显不足的，而且地价上升很快，在这种情况下，房价要降下去就需要开发商降低自己的利润空间。去年开发商在疯狂拿地，今年才发现对市场的预期过高了，许多房地产企业希望通过股市融资，但现在的市场行情已很难实现原有的计划。

在这种情况下，我认为政府应该给一个鼓励信号或者政策。如以前的土地增值税到底是否执行是否到位？政府虽不能完成干扰开发商的市场行为，但是可以政策来引导开发商多进行普通商品房建设，例如用税费进行调节。香港的房地产市场也经历了从几百个开发商发展到由十几家开发商垄断，2008年中国房地产开发商的洗牌加速。

DTZ戴德梁行亚太区主席梁振英

与其它亚洲地区的新兴市场比较，中国地大物博，城市众多。除了上海、北京、广州和深圳外，天津、武汉、西安及成都亦步亦趋，第三波城市的发展亦蓄势待发，这些城市包括沈阳、长沙及厦门等。中国共有６６０个城市，发展机会之多及潜力之大实在难以估量。

中国市场的投资行业及类别亦较其它亚洲新兴市场更齐全和更广泛，包括住屋、商场、写字楼、酒店、工业园、物流业、市镇建设，以至安老院舍等，多不胜数。上述部分投资项目在其它亚洲市场是尚未发展起来的，而钟情专门、罕有类别的投资者也总能在大陆市场找到心头好。

外商流入的过程至今亦大致顺利，由最先于九十年代初踏足大陆的香港发展商，到其后的新加坡发展商，继而是过去十年陆续投入大陆市场的外资机构。他们的参与令大陆出现更多优质和值得投资的物业项目。越来越多大陆发展商亦逐渐习惯跟外资合作，结集国内公司经验与境外资金的投资项目，创造价值的潜力当必更高。

韩乐

我们常说，上帝在关上门的同时，也会打开窗。实际上情况远没有那么糟。

中小型的开发商面对着资本市场环境的改变，首先应保存实力，改善管理，储备人才，开发符合国家政策导向的产品种类。在春节前，央行和银监会联合公布新的经济适用房开发贷款办法中，在贷款期限、利率、项目资本金比例等方面都给出了多方优惠，以吸引更多开发商进入保障性住房的市场。对于开发商虽然利润受一些损失，但稳定收益也会保障公司生存无忧。

其次，需要做的是认清形势，快速适应，灵活应变，寻求新模式，创造新途径。实际上，等到资金紧张了再谈上市已晚矣，上市不是解决一时之需，而是一种房地产企业立足长远的金融发展战略。在战略实现的过程中，仍然可以挖掘很多其他的融资方式。不管是上了市的企业，还是未上市的企业，在今年宏观调控大的背景下，还有那些可以尝试的途径呢？下面，我们不妨大胆猜想一下：

猜想一：海外上市

海外上市国家虽然没有明文规定，去年商务部出了10号文，关于海外公司反向收购申报和批准的程序，目前还没有执行机构。现在很多民营企业海外设立公司反向收购大陆资产再到海外上市受到限制。今年这个问题有望得到解决，3月份召开人大，得到消息可能有新的执行系统出台。并且证监会已经开始受理申请海外上市的企业了。

澳大利亚、英国、新加坡以及香港的资本市场对国内的房地产企业都十分感兴趣。现在选择海外上市的大部分房地产企业仍然偏好香港的资本市场，已经有30多家企业在香港挂牌上市。新加坡已有两家内地房产企业上市——中国招商亚太和龙置地。

香港市场受到追逐的原因：一方面，香港毕竟属于中国领土，上市成功机率大。另外，A股新的会计准则与H股已比较接近，给国内企业带来便利。另一方面，香港产业的核心是贸易、房地产和金融，地产企业在资本市场向来受到追捧。这对于地产企业融资来说是一种极大的保障。

2008年要在香港上市的内地企业已经排起长队，有专家预测将有近30家企业欲在今年入市。除了前面提到的昌盛中国，还有卓越地产、星河湾、龙湖地产、恒大地产、棕榈泉控股、方圆地产、奥园、时代地产、珠光集团等等企业，筹划通过香港市场募集超过500亿的资金。在美国次贷危机及经济衰退的影响下，香港股市年初缩水严重，排队上市的企业是否能在今年赶上一个好时机看来是更为重要的一件事。

猜想二：出海投资，借道引资

当国内逐渐成为房地产的上市公司和国有企业天堂的时候，已经有小部分具有地缘优势和资源便利的中型公司开始“出海”投资的新尝试。

面对调控，民营企业在获取土地资源和银行信贷资金等方面压力越来越大，一些内地中型房企到海外投资，是为自身寻找一个更大的融资发展平台。据说，中坤地产以洛杉矶商业地块作抵押，从美国美华银行成功得到3000万美元贷款。而在新加坡巨资拿地的玺萌置地，持有太平洋证券股票的市值就在90亿元左右，此次拿地目的之一，是借此包装玺萌置地，为其未来在新加坡上市融资铺路。

处于夹缝之中的中型开发商的“出海”，一是开拓新的利润来源，另外也有助于吸引外资变道进入，或获得战略投资，或实现海外上市，可谓一箭双雕。

猜想三：企业债发行拓宽直融渠道

2007年8月14日，证监会正式颁布《公司债券发行试点办法》，标志着中国酝酿多年的公司债券发行正式启航。

企业债券通常又称为公司债券，是企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的债券。企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系。债券持有人是企业的债权人。不是所有者，无权参与或干涉企业经营管理，但债券持有人有权按期收回本息。企业债券与股票一样，同属有价证券，可以自由转让。

尽管2006年以来国内地产上市公司发行股票力度增大，但股票融资的规模相当有限。而目前这个行业需要的资金高达6—7万亿，作为特殊行业，房地产公司的负债率一般都很高，有着强烈的发债意愿。过去由于国内房地产企业普遍存在信用缺失，企业债的发行一直处于缓慢进程中。在金融市场监管逐渐完善和信用环境逐步改善的前提下，企业债的试行正当其时。其实，企业债比银行贷款要安全，因为它公开、透明，必须经过专业评估机构的严格评级，并接受债权人的监督。另外，发行企业债的公司，会转向更稳健的经营方式，债券投资者关注的是安全性。可以说，中国发行债券的房地产公司越多，房地产金融应该越安全。

企业债的发行必须要具备主体资格，而主体资格取得的条件之一，是募集资金运用需要符合国家产业政策导向。由此可见，国有企业和“变乖”的民营企业首先尝到甜头的可能性最大。

去年3月，北京城建便发布了获得5亿元企业债发行额度的公告，在2007年第一批企业债计划中，北京城建投资发展股份有限公司成了第一家分食这块117亿元大蛋糕的房地产开发企业。预计今年，会有更多的房地产企业可以获得企业债的顺利发行。

猜想四：重获生机的REITs

自2006年以来，房地产公司上市融资及引进战略投资者融资方式仅在大型房地产公司中适用，对于一些中小房地产开发商来说，借助信托渠道融资仍是不得不选的道路。对于大规模的开发商来说，在资金紧缺的情况下，在单个开发项目里引进信托资金，也已经成为趋势。北京自推行土地一级开发公开招标制度以来，越来越多的开发商开始介入土地一级开发工作，而土地一级开发由于没有抵押物不能取得银行贷款，在此情况下，发行信托就成了主要融资方式。但是，金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异。

2007年4月，上证所经过很长时间做研究设计，目前REITs上市交易机制的所有工作都已准备好，并将积极推动在上证所上市。同时据称，4月10日中国证监会房地产投资基金(REITs)专题研究小组正式成立，更表明了监管层推动REITs上市的决心。

2008年4月10日，中国人民银行发布的《2007年中国金融市场发展报告》指出，要加快金融市场产品创新，丰富我国金融市场的产品体系。在股票市场上，推出创业板，为风险投资提供退出渠道；择机推出房地产投资信托基金(REITs)产品。

也许，2008年地产行业在REITs融资渠道方面，将能重获生机。

以上的猜想也许在2008年实现起来并不容易，市场环境的变化，政策的变化都左右着资本市场的喜好和金融衍生产品的生存空间。当然，更多的中小房地产企业早已在2007年开始尝试新的融资途径。例如：国家在通过《合伙法》后，很多地产公司成立合伙公司，合作开发运营。一个出钱输出管理，一个提供土地，双方共享利润，共同发展。还有，银行体外的企业之间的民间借贷也生生不息的发展起来，企业富余资金需要找到保值增值的稳定收益渠道，对未来中国地产发展的长期看好，也使这一部分资金得到有效利用。另外，国内外的私募基金也在积极的在国内寻求资产增值的机会，不动产便是主要涉猎的目标。虽然《限外令》一定程度上影响了外资的注入，但无孔不入的热钱总是能有绕过政策的办法。与他们保持沟通也许会给中小地产企业带来融资的新思路。

逆境思变中国房地产企业积极行动

内外交困时，方显英雄本色。

逆境时，不论是地产巨头，还是中小房地产企业，只有思变，积极行动才能度过难关。

仔细观察，我们不难发现，不少明智的开发商已经积极行动。

地产巨头市场定位改为低端住宅

万科已经深入到廉租房市场，而富力地产也开始涉足北京的两限房，就连主做高档住宅的SOHO中国联席主席潘石屹也有意要参与廉租房建设。对此有分析人士指出，大规模地进入保障性住房建设是以后房企发展的关键。

“我们正在天津参与经济适用房的建设，未来还有可能继续参与其他城市的住房保障建设。”一位城建地产旗下项目公司的负责人对记者透露。

最新数据显示，按照政府的规划，全国范围内未来新增的住宅用地70%将用于保障性住房建设。而在2007年之前，这一比例只占10%都不到。

北京市建委住房保障办相关负责人表示，2008年，北京市有关部门会加快落实“两个一千万”工程，保证在3年内向市场供应2000万平米的限价房和保障性住房用地。

“北京正在加大住房保障的土地供应，2008年，北京保障性住房建设将占到住房建设总量的40%。”一位北京市建委住房保障办的人士向记者透露。

“金融街今后会加大普通住宅的开发力度，还有参建保障性住房建设。除了普通住宅可以快速回款，加快企业资金周转外，也与北京土地市场的土地供应结构有关。”金融街控股公司有关人士在接受媒体采访时表示。

保障性住房是一块新蛋糕。许多大中型开发企业正在关注这块市场，有的甚至正组建专门运作经济适用房、限价房项目的部门。

“很多人认为开发保障房利润低，其实利润一点也不低。况且现在商品房风险大，参与保障房建设还能快速回笼资金。”一位地产开发人士说。

民企地产迷茫时期的“改革与新思维”

3月15日，深圳民营房企鸿荣源集团正式发布五星服务宣言，明确承诺商品房开发各个环节的服务流程与技术标准，并提出了很多高于国家或行业标准的新做法。

鸿荣源关于杜绝炒房的宣言引起了业界更大的关注。鸿荣源集团总经理杨江表示，鸿荣源开发的楼盘未来将一律实行价格公示、信息公开。他透露，鸿荣源其实早就在实行购房实名制度，通过一户一证等手段来杜绝炒房现象。

“鸿荣源的五星宣言代表的是开发商的一个姿态，意味着他们开始重视产品质量与服务，从传统的开发商向服务商转变。”深圳地产界有专业人士评价道。

对于目前低迷的深圳楼市而言，鸿荣源的五星服务宣言引发了极大的震动。

杨江坦言，鸿荣源此次发布五星服务宣言，正是企业为适应地产调整的大格局、抢占行业发展先机、由内到外进行自我调整的战略性举措。

“这是深圳房企经营理念的巨大突破，对行业的健康发展有极其正面的促进作用。”深圳市房地产业协会会长许权表示，“开发商应该理性对待市场，要有自己的发展策略，并根据宏观调控调整经营思路。”

多渠道找钱

在市场观望状态下，从2007年10月开始，各大城市多处楼盘开始出现或明或暗的降价现象。在广州，今年2月底华南板块锦绣香江山水华府二期以半价促销的方式开盘，被人形象地称为“腰斩”，锦绣香江通过此举回笼资金达5亿多元。3月初，中海地产广州金沙湾项目更是以媲美限价房的7000元/平米开盘，当天成交了2.4个亿。而在半年前，该盘周围的行情还是每平方米12000元。而万科更是主导了一场席卷全国的“降价风暴”，通过这场“比宏观调控影响还大”的降价，万科实现了快速销售、快速周转，短短一两个月内，迅速回笼了几十亿的资金。而一些中小房地产企业则依靠典当行和地下钱庄解决资金困境，去年浙、闽一带通过各种渠道流入房地产市场的地下资金至少几千个亿，将近金融机构提供资金的10%。几千亿的资金量对全国范围不算什么，但是对于一、两个省还是很充裕的。因此，这些资金成了目前许多房地产公司的救命稻草。

房地产业合纵与连横步伐加快

这是一个联合并购的时代。地产巨头已经悄悄的站在了一个战壕里面。

2007年，在地产界出现频率最高的词语的当数“涨价”、“地王”以及“新特区”，仔细看看“地王”的竞争者，不是资本大鹗就是名气十足的霸主。而在最近的几次“地王”拍卖现场，你会发觉，原本是竞争对手的开发商，现在居然“化干戈为玉帛”，成为一个战壕的兄弟，地产开发已经迎来合纵连横的时代。

为了壮大实力，地产商必选之路只有两条——要么相互间强强联合，要么增加融资渠道。而这两者共通之处便是增加自身的流动资金。

龙湖与香港百年置地的合作、中海与九龙仓的强强联合，无疑是在资金上有明显的“动作”。追求利润最大化是企业的核心理念和永恒不边的定律，合作无疑能更好的解决在资金上的困局，能更好的取长补短、相互借鉴，以此共同进步。

2008年3月26日“交大万通置业有限公司”成立。它的成立，标志着由万通地产（控股）、成都交大房产共同出资，注册资本1亿元人民币的成都交大万通置业有限公司擂鼓登场，同时也标志着进入第20年的成都交大房产与知名地产品牌公司万通地产将在成都地产领域携手翻开合作的新篇章。一家是首倡并实践房地产的“美国模式”，以“创造最具价值的生活空间”为使命的京城知名地产公司，一家是立足成都、长期执着于科技住宅建设的区域企业，二者的结合，无疑是地产界强强合作的典范，也铸造了地产界的新主流势力。

对业界合纵连横步伐的加快的现象，记者从李小平那里得到了进一步的印证。

李小平称：“2008年，土地资源集中程度加快，有的房地产企业项目很多，大部分的企业项目比较少。这一点直接反映在对人才的需求上，对于项目储备很多的公司，目前急剧缺少人才，人力资源紧张，招聘规模大，总是招人却招不到人。其主要原因是大型房地产公司和中小型房地产公司对人才关注的重点不一样。大型专业房地产公司需要的是已经在专业化、职业化的团队里磨练的人才，更多的是需要专才；而中小型房地产企业的人才一般工作职责比较宽泛，专业化程度偏低。二是房地产业的竞争更加激烈，并购等问题正在成为热点，这一特点可从房地产企业争夺商业地产、设计、成本管理和营销策划、资本运作等高级人才，尤其是对大财务概念的人才方面得到证明。”

编后：

“等待美丽的春天，忍受冷酷的冬天”——窦唯的一句歌词不知道是否代表了现状大部分开发商的心理。

在去年年底住交会的论坛上，律师高峰给出了一段非常精彩的祝愿：即士兵突击论。一是好好活，形势很严峻。紧缩的财政政策，意味着货币总量投资不会很大，会有几个企业上去，上去后能不能真正打回来，存在疑问前提下必须要做到生存下去。第二是做有意义的事情，当能活着的时候要做一些有意义的事情，比如说是否符合国家产业发展得放心，一如现在鼓励节能地产，工业地产，这些是好好活着，活着有意义的，不是纯粹拿钱拍地卖房子，钱回笼这样的开发模式。开发模式中间是否要做一些创新，这就是所谓做一些有意义的事情。后面还有一句话，叫不放弃不抛弃。上市已经成为中国经济的主流模式，要在行业里有核心竞争力，有规模，有一定资金实力，包括通过上市改善自己的法人治理结构和内控体系，有更强的竞争力，所以不能放弃上市这条途径。还有不抛弃，不抛弃谁呢？不抛弃自己，中国地产业要生存下来，要有大的发展，首先是不能抛弃自己这个公司，不能抛弃这个行业。一个坚持的公司，一个有信念的公司，一个有明确发展的思路的公司，它肯定能生存下来，并且活的很好。

2008年，绝望，然后是希望。较少。”

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